La búsqueda de instrumentos de inversión que ofrezcan la posibilidad de adquirir rentabilidad y diversificación ha motivado a muchos inversores a sumar en sus carteras alternativas poco convencionales. Un lead de estos vehículos son los REIT, por sus siglas en inglés, Real Estate Investment Trusts. Los REIT nacieron en Estados Unidos en los años sesenta y han ido ganando aceptación en todo el mundo, también en España, donde están empezando a adquirir protagonismo en el mundillo de la inversión inmobiliaria. El objetivo de este artículo es el de poder desmontar el concepto de REIT, cómo funcionan, qué normativa les afecta en España y de qué forma puede ser una alternativa interesante para los inversores.
¿Qué es un REIT?
Los REIT son sociedades que poseen, operan o financian bienes raíces que generan ingresos. La estructura de un REIT permite a los inversores comprar acciones de una empresa cuya actividad se centra en la inversión en bienes raíces (así como se comprarían acciones de una empresa que cotizara en bolsa). Esto permite a los inversores acceder al mercado inmobiliario sin necesidad de deban de comprar propiedades directamente.
📄 Tipos de REIT
Los REIT se podrían clasificar en distintas categorías, dependiendo de su foco y su estrategia inversora:
- REITs de Capital: Invierten en propiedades físicas y obtienen ingresos en su mayor parte de alquileres.
- REITs Hipotecarios: Proporcionan financiación para propiedades por medio de hipotecas y obtienen ingresos de los intereses de dichos préstamos.
- REITs Híbridos: Combinan las características de los REITs de capital y los REITs hipotecarios.
👍 Beneficios de los REIT
Los REIT ofrecen varios beneficios que los hacen atractivos para los inversores:
- Diversificación: Permiten a los inversores diversificar su cartera invirtiendo en diferentes tipos de propiedades y ubicaciones.
- Liquidez: A diferencia de las propiedades físicas, las acciones de los REIT se pueden comprar y vender fácilmente en el mercado de valores.
- Rendimiento: Los REIT están obligados por ley a distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos, lo que puede resultar en un flujo de ingresos atractivo.
⚖️ REIT en España: Marco legal y regulaciones
El marco de los REIT en España se establece principalmente a través de la Ley de Regulación de las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), que fue promulgada en 2009. Aunque el concepto es similar al de los REIT en los Estados Unidos, hay diferencias clave en la regulación y la operación.
➤ Ley de SOCIMI
La ley SOCIMI busca fomentar la inversión en el sector inmobiliario establecido un régimen tributario atractivo para estas entidades. Algunas de las características que se destacan son las siguientes:
- Distribución de dividendos obligatoria: Tal como sucede con los REIT, las SOCIMI deben distribuir al menos el 90% de sus beneficios y dividendos a los inversores, lo que le permite obtener un flujo de ingresos.
- Tipología de activos: Las SOCIMI pueden invertir en diferentes tipos de activos, tales como propiedades residenciales y comerciales y terrenos.
- Regulación de la Bolsa: Las SOCIMI deben estar cotizadas por la Bolsa y, por lo tanto, tienen un régimen adicional de regulación y transparencia.
➤ Ventajas Fiscales
Uno de los mayores beneficios de las SOCIMI es su régimen fiscal. Las SOCIMI se eximen del impuesto de sociedades siempre que escuchen ciertas condiciones, lo que les permite que los beneficios se repartan a los accionistas directamente y no se graven a nivel corporativo.
Requisitos para ser SOCIMI
Para calificar como SOCIMI, una empresa debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Debe tener un capital social mínimo de 5 millones de euros.
- Al menos el 80% de sus activos deben estar invertidos en bienes raíces.
- Mínimo el 80% de sus ingresos deben provenir de alquileres de propiedades o de la venta de bienes inmuebles.
💸 Cómo invertir en REIT en España
Invertir en REIT en España puede ser una forma efectiva de diversificar un portafolio y acceder al mercado inmobiliario. Sin embargo, como cualquier inversión, es importante comprender los riesgos y beneficios asociados.
➤ Plataformas de inversión
Los inversores pueden acceder a las SOCIMI mediante plataformas de inversión en bolsa, donde las acciones de sociedades de inversión inmobiliaria estén en el listado. También hay fondos de inversión que pueden estar enfocados en las REIT y que podrían llegar a ser vías de inversión complementarias.
➤ Análisis de riesgos
Antes de invertir, es esencial hacer un análisis de riesgos. Algunos de los riesgos asociados con los REIT incluyen:
- Riesgo de la Volatilidad del Mercado Inmobiliario: Las REIT también están expuestas al riesgo de la volatilidad del mercado inmobiliario, que también puede verse influido por la oferta/demanda y el conjunto de factores económicos.
- Riesgo de Gestión: La calidad de la gestión de la SOCIMI siendo un elemento que puede influir en su rentabilidad financiera.
Comparativa de REIT en España
Para ilustrar el panorama de los REIT en España, a continuación se presenta una tabla comparativa de algunas de las principales SOCIMI que operan en el país.
| Nombre de la SOCIMI | Tipo de Activo | Capitalización de Mercado (millones €) | Dividend Yield (%) | Fecha de Fundación |
|---|---|---|---|---|
| Merlin Properties | Comercial | 3,500 | 4.5 | 2014 |
| Colonial | Mixto (Oficinas y Comercial) | 2,800 | 5.2 | 2000 |
| Inmobiliaria de Turismo | Hotelero | 500 | 6.0 | 2015 |
| Lar España | Comercial y Retail | 1,400 | 5.0 | 2014 |
📈 ¿El crowdfunding inmobiliario se presenta como una opción loable a los REIT?
El crowdfunding inmobiliario ha emergido como una opción una alternativa bastante interesante a los REIT (Real Estate Investment Trusts) a nivel español con la aparición de empresas que como Urbanitae, Wecity o Civislend han ofrecido una forma innovadora para que los inversores se introduzcan en el mercado inmobiliario sin necesidad de adquirir propiedades de forma directa.
Para ver si es realmente una buena alternativa es necesario tomar en consideración varios puntos. El crowdfunding inmobiliario permite a los inversores acceder a proyectos concretos, pudiendo estos ser desde un tipo de proyectos hasta otro, así como en función de la ubicación de los mismos o de su posible rentabilidad. Esto contrasta frontalmente con los REIT que suelen ofrecer una cartera de activos diversificada lo que puede hacer que se diluya el riesgo asociado a un único proyecto. La especialización que proporciona el crowdfunding podría ser muy bien venida por personas que deseen involucrarse en proyectos concretos e ir siguiendo su evolución.
Un punto a tener muy en cuenta es la democratización del acceso a la inversión inmobiliaria. El crowdfunding con plataformas como Urbanitae, Civislend y otras como hemos dicho permiten a los pequeños inversores invertir cantidades bastante pequeñas, algo que no siempre va a resultar factible y que los REIT no tienen disponibilidad como lo que ofrecen el crowdfunding. La facilitación del acceso se traduce en una mayor inclusión financiera por la que muchas más personas pueden beneficiarse del crecimiento del mercado inmobiliario.
Pero el crowdfunding no está exento de riesgos específicos. La falta de regulación que pueda haber en algunos casos y la variabilidad en cuanto a la calidad de las plataformas pueden conllevar inversiones inseguras. En este sentido, los REIT suelen tener una estructura más estable, regulada, etc. por lo que puede atraer la atención de inversores que buscan menor incertidumbre.
💡 Preguntas frecuentes
➤ ¿Son los REIT un tipo de inversión segura?
Al igual que cualquier tipo de inversión, los REIT son arriesgados y no son seguros. Es importante hacer un buen análisis, realizar diversificación de la cartera.
➤ ¿Cómo se gravan los dividendos de los REIT en España?
Los dividendos que la SOCIMI distribuye a los inversores se gravan como rendimientos del capital mobiliario con una tipo impositivo variable en función de la cantidad de dinero obtenido.
➤ ¿Qué bienes raíces componen el tipo de REIT más habitual en España?
Los REIT en España invierten en una variada gama de bienes raíces que tienen que ver con la inversión comercial, residencial y la inversión en bienes raíces, de acuerdo a su tipo de negocio.
Conclusiones
Los REIT, en especial las SOCIMI en España ofrecen una alternativa para que los inversores obtengan exposición al mercado inmobiliario sin los inconvenientes de la compra, propiedad y gestión de bienes inmuebles. En la actualidad hay otros Al proporcionar liquidez, diversificación y la posibilidad de obtener ingresos, los REIT pueden ser un buen tipo de inversión desde una cartera.
No obstante, como en cualquier tipo de inversión, es importante ejecutar un análisis y tener en cuenta las implicaciones de los riesgos. Una vez ejecutada la operación puede captar las oportunidades de los REIT y tener buena suerte en un mercado inmobiliario español
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